قیمت های عجیب و غریب در بازار مسکن - انجمن آقای شرفی

به گزارش انجمن آقای شرفی، خبرگزاری ایسنا نوشت: بعضی فروشندگان مسکن با القای گرانی پس از حذف ارز ترجیحی، این فرصت را برای خروج از بازار مغتنم دانسته و مقداری نرخ های پیشنهادی را در اردیبهشت ماه افزایش دادند؛ اما برآورد ها گویای آن است که بازار در خرداد با افت روبرو شده و در واقع واکنش خاصی به این اتفاق نداشته است.

بازار مسکن شهر تهران پس از یک هیجان کوتاه مدت یک ماهه با افت روبه رو شد. گزارش های میدانی نشان می دهد که بعضی فروشندگان به بهانه حذف ارز ترجیحی، نرخ های پیشنهادی را در اردیبهشت ماه افزایش دادند. این اقدام به ایجاد فضای کاذب در بازار انجامید و رشد قیمت ها خارج از ظرفیت تقاضا را منجر شد، اما از ابتدای خردادماه به تدریج نشانه های حباب زدایی در بازار نمایان شده است؛ آن هم در شرایطی که معمولا خردادماه به علت نزدیک شدن به فصل جابه جایی، ماه پررونقی در بازار مسکن محسوب می گردد.

ظاهرا حذف ارز 4200 تومانی کالا های اساسی در اردیبهشت 1401 منجر به ایجاد فضایی برای القای انتظارات تورمی در بازار املاک مرکز از سوی بعضی بخر و بفروش ها شده است. مشاوران املاک می گویند که بازار نسبتا پررونقی را به لحاظ حجم معاملات در اردیبهشت ماه سپری نموده اند. بر این اساس تصوری ایجاد شد که هردو طرف عرضه و تقاضا با نرخ های تازه کنار می آیند، اما افت بازار در خردادماه، این گزاره را رد می نماید؛ به طوری که در مواردی نرخ های پیشنهادی مسکن به قبل از گرانی های اخیر برگشته، اما بازار در رکود به سر می برد.

در واقع به علت رشد تا 600 درصدی قیمت مسکن در چهار سال گذشته، بازار ملک ظرفیتی برای جهش مجدد ندارد و هر نوع فشار به این بازار فقط رکود آن را عمیق تر می نماید. البته به علت تبعیت نهاده های ساختمانی از تورم عمومی، افزایش قیمت ساخت اجتناب ناپذیر است، اما بنا به گفته کارشناسان، در مقطع فعلی همبستگی بین قیمت ساخت و قیمت ها در بازار وجود ندارد. اگرچه افزایش قیمت های اسمی در بازار به نوعی اجتناب ناپذیر شده، اما به علت حرکت بازار مسکن در محدوده کمتر از نرخ تورم، سرمایه گذاری در این بازار فعلا سودآور نیست.

در عین حال واسطه های ملکی از رونق نسبی واحد های نوساز خبر می دهند. به علت کاهش ساخت و ساز و افزایش سنگین نرخ عوارض ساختمانی، تمایل به فراوری مسکن در تهران به شدت افت نموده است. همین مساله منجر به فشار تقاضا در واحد های کمتر از 5 سال ساخت و ایجاد فاصله قیمتی بین این گروه از واحد ها با قدیمی ساز ها شده است؛ بنابراین عمده متقاضیان به سمت آپارتمان های قدیمی سوق پیدا نموده اند.

آن طور که مشاوران املاک سطح شهر تهران می گویند در منطقه ها میانی، یافتن واحد هایی با قیمت های در محدوده یک میلیارد تومان به شدت سخت شده است؛ بنابراین متقاضیان مصرفی به نوعی از بازار منطقه ها میانی حذف و به محدوده های جنوبی تهران نقل مکان نموده اند. در منطقه ها میانی و شمالی نیز عمده خرید و فروش ها از نوع تبدیل به احسن است. گزارش هایی هم از کوچ سرمایه گذاران ملکی به شمال کشور حکایت دارد.

یکی از مشاوران املاک منطقه 14 تهران با بیان این که سطح قیمت ها در اردیبهشت ماه به یکباره دچار تغییر شد گفت: نرخ ها نسبت به فروردین بعضا 10 تا 20 درصد افزایش پیدا کرد. تا حدودی هم خرید و فروش های سرمایه ای رشد کرد، اما متقاضیان مصرفی واکنش خاصی به قیمت های تازه نشان ندادند.

در واقع خریداران واقعی، پولی ندارند که بخواهند اقدام به خرید نمایند. فقط کسانی که به قصد سرمایه گذاری بلندمدت دارند یا افرادی که می خواهند خانه خود را بزرگ تر نمایند در بازار حضور دارند. معاملات از نوع تبدیل به احسن هم مسائل خود را دارد. اگر فاصله قیمتی بین خانه قبلی و خانه تازه مدنظر، زیاد گردد تبدیل هم امکان پذیر نخواهد بود. نتیجه کلی این است که بازار مسکن ظرفیت رشد ندارد.

در رابطه با اثرات اصلاح نظام یارانه ای بر بازار مسکن، یک کارشناس اقتصاد مسکن، حذف ارز ترجیحی را در قیمت تمام شده ساخت بی تاثیر دانسته و گفته بود که تورم عمومی ممکن است در قیمت مصالح ساختمانی اثرگذار باشد، اما بازار ظرفیت رشد ندارد.

به گفته مهدی سلطان محمدی، سال گذشته بازار مسکن کمتر از نرخ تورم رشد کرد و سال جاری هم این فرایند ادامه می یابد. شواهدی نیز مبنی بر افزایش سنگین قیمت دیده نمی گردد.